Projet de société commerciale de 1979

Note explicative relative au projet de création d’une filiale à objet commercial

Le présent document a pour objet d’exposer le contexte juridique et les motivations ayant conduit à la présentation, lors de l’assemblée générale extraordinaire de 1979, d’un projet de création d’une filiale à vocation commerciale.

À cette date, la société civile immobilière consciente de ne pas pouvoir se développer à souhaité créer une filiale commerciale, comme enuméré dans son objet social car, conformément à l’article 1845 du Code civil, une société civile est régie par les dispositions applicables aux sociétés civiles et ne peut avoir pour objet l’accomplissement habituel d’actes de commerce. La jurisprudence constante rappelle qu’une telle situation est de nature à entraîner une requalification de la société civile en société commerciale, avec l’ensemble des conséquences juridiques et fiscales qui en découlent.

Par ailleurs, s’il est admis qu’une société civile puisse détenir, à titre accessoire, des participations dans une société commerciale, cette faculté trouve ses limites lorsque cette détention confère à la société civile un contrôle majoritaire ou effectif sur ladite société. En effet, lorsque la société civile détient la majorité du capital ou des droits de vote d’une société commerciale, ou exerce sur celle-ci une influence déterminante, cette situation est susceptible d’être analysée comme l’exercice indirect d’une activité commerciale. Une telle configuration peut être regardée comme incompatible avec l’objet civil de la S.C.I., au regard des principes issus des articles 1832 et 1845 du Code civil, ainsi que de la définition des actes de commerce par nature résultant des dispositions du Code de commerce.

Dans ces conditions, la création d’une filiale juridiquement autonome, dotée d’un objet social clairement commercial, devait être envisagée avec une vigilance particulière quant à la répartition de son capital et à ses modalités de gouvernance, afin d’éviter que la S.C.I. ne soit placée dans une situation de contrôle majoritaire ou de direction de fait. Ce projet n’a jamais vu le jour et n’aurait jamais pu exister puisque la S.C.I. était majoritaire et hors la loi.

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Rappel concernant l'objet civil d'une S.C.I.

L’objet civil d’une société civile immobilière (S.C.I.) correspond à la finalité juridique et économique pour laquelle la société est constituée, telle qu’elle est définie dans ses statuts, et qui doit impérativement demeurer de nature civile, à l’exclusion de toute activité commerciale.

Définition générale de l’objet civil d’une S.C.I.

Une S.C.I. a pour objet principal l’acquisition, la détention, la gestion et la mise en valeur d’un patrimoine immobilier. Cet objet s’inscrit dans le cadre des sociétés civiles régi par le Code civil, notamment les articles 1832 et suivants, et implique que l’activité exercée ne consiste pas en l’accomplissement habituel d’actes de commerce.

Concrètement, relèvent classiquement de l’objet civil d’une S.C.I. :

  • l’acquisition de biens immobiliers, bâtis ou non bâtis ;

  • la propriété et la conservation de ces biens ;

  • l’administration et la gestion du patrimoine immobilier (entretien, travaux, gestion locative) ;

  • la location des immeubles, y compris la location nue, considérée comme un acte civil ;

  • éventuellement, la cession ponctuelle d’un bien immobilier, dès lors qu’elle ne revêt pas un caractère spéculatif ou habituel.

Limites de l’objet civil

L’objet civil de la S.C.I. implique une exclusion de principe des activités commerciales, telles que définies par le Code de commerce. Sont ainsi incompatibles avec l’objet d’une S.C.I. :

  • l’exercice habituel d’actes de commerce ;

  • l’achat d’immeubles en vue de leur revente à titre spéculatif (activité de marchand de biens) ;

  • l’exploitation commerciale directe d’un fonds de commerce ;

  • la location meublée exercée à titre habituel, généralement qualifiée d’activité commerciale sur le plan fiscal et juridique.

Lorsque de telles activités sont exercées de manière habituelle ou prépondérante, la société encourt un risque de requalification en société commerciale, avec les conséquences qui en découlent (application du droit commercial, assujettissement à l’impôt sur les sociétés, remise en cause du régime civil).

Finalité de l’objet civil

L’objet civil d’une S.C.I. vise principalement à :

  • organiser la détention collective d’un patrimoine immobilier ;

  • faciliter la gestion et la transmission de ce patrimoine ;

  • offrir un cadre juridique souple pour l’administration de biens immobiliers, sans vocation commerciale.

En résumé, l’objet civil d’une S.C.I. repose sur une logique de gestion patrimoniale et non sur une logique d’exploitation commerciale ou de recherche de profit par des opérations de négoce immobilier.

 

Jean-Paul Pesty

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